Poštovani klijenti!
U opisanom tekstu Vam elimo pribliiti i pojasniti opće pojmove s kojima ćete se neizbjeno susresti prilikom kupoprodaje, najma, zakupa i zamjene nekretnine, a kako bi vam olakšali istu odgovorili smo Vam na pitanja koja nam najčešće postavljate.
1. Što je to nekretnina?
Nekretnina u stvarnom pravu označava česticu zemljine površine, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje (prije svega zgrada, kuća i sl.). Jednu nekretninu, u pravnom smislu, moe činiti i više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjini uloak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjino tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.
Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje. Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene.
2. Što su zemljišne knjige?
Zemljišne knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisuju nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama. Zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uivaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odraava činjenično i pravno stanje zemljišta. Zemljišne knjige se temelje na podacima katastarske izmjere.
3. Što je to katastar nekretnina?
Katastarski plan skupni je grafički prikaz katastarskih podataka koji obvezno sadri podatke o brojevima katastarskih čestica, međama i drugim granicama katastarskih čestica, granicama načina uporabe dijelova katastarskih čestica, zgradama i drugim građevinama, kućnim brojevima zgrada i nazivlju (rudinama, ulicama, trgovima i drugom nazivlju). Katastarski plan čuva se i odrava u katastarskim uredima.
Katastarski planovi su kroz povijest nastajali kao proizvod različitih izmjera zemljišta, u različitim koordinatnim sustavima, te su čuvani i odravani u analognom obliku. Svi ti analogni katastarski planovi prevedeni su u digitalni oblik, pri čemu se stanje s papira raspoloivim tehnologijama vjerno kopiralo u digitalni oblik. Danas se katastarski plan kao proizvod katastarske izmjere izrađuje u digitalnom obliku.
Na katastarskim planovima su katastarske čestice prikazane tako da se vide njihove granice, zgrade koje su na njima izgrađene i brojevi katastarskih čestica. Iz katastarskog plana se izdaje javna isprava „Kopija katastarskog plana“, kojom se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu.
4. Što je to založno pravo ili hipoteka?
Zalono pravo ili hipoteka je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari (zalogu) koje ovlašćuje svog nositelja (zalonoga vjerovnika) da određenu trabinu, ne bude li mu o dospijeću ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik (zaloni dunik) duan je to trpjeti.
Zalono pravo osniva se na određenoj stvari ili pravu kao zalogu na temelju pravnoga posla osobe čiji je zalog (dobrovoljno zalono pravo), sudske odluke (sudsko zalono pravo) ili zakona (zakonsko založno pravo).
5. Na koji način se određuje vrijednost nekretnina?
Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno trišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potranje, trišnu vrijednost nekretnine u svrhu plaćanja poreza na promet nekretnina određuje nadlena ispostava porezne uprave u mjestu gdje se nekretnina nalazi prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.
6. Tko moe kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svi građani Republike Hrvatske ili oni koji imaju hrvatsko dravljanstvo mogu bez ikakvih zapreka stjecati pravo vlasništva na nekretninama u R. Hrvatskoj.
Prema odredbama Sporazuma o stabilizaciji i pridruivanju (SSP) dravljani EU-a izjednačavaju se s hrvatskim građanima u pravu na stjecanje nekretnina, osim kada je riječ o poljoprivrednom zemljištu i o područjima koja su zaštićena Zakonom o zaštiti prirode.
Strani dravljani koji u Republici Hrvatskoj imaju otvorenu tvrtku mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj na ime tvrtke.
Strane fizičke i pravne osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama koje su od strateškog interesa za Republiku Hrvatsku, poljoprivrednom zemljištu, nekretninama koje se nalaze na zaštićenim djelovima prirode, šumama i šumskom zemljištu.
7. Tko sve moe prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjini vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjino vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.
8. Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?
Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.
9. Što je to kapara i koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju?
Kapara je određeni iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari koji jedna ugovorna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen.
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, a sukladno zakonskom maksimumu.
10. Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor?
Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se u Republici Hrvatskoj kod javnog biljenika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara.
11. Što je to tabularna izjava?
Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjini prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.
12. Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?
Kupac, i to u iznosu od 5% od trišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti sukladno broju članova njegove obitelji.
13. Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?
Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od trišne vrijednosti nekretnine koju stječe, no i u ovome slučaju stjecatelj je od porezne uprave ovlašten zatraiti oslobođenje od plaćanja istog poreza ukoliko do zamjene dolazi radi stjecanja prava vlasništva na odgovarajućoj nekretnini.
14. Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Kupac je obvezan u roku od 30 dana od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora prijaviti poreznoj ispostavi u mjestu gdje se nekretnina nalazi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.
15. Moe li kupac zatraiti upis prava vlasništva i prije plaćanja poreza na promet nekretninama?
Da, ukinuta je obveza plaćanja poreza na promet nekretnina prije stjecanja prava vlasništva na istoj tj. prije predaje ugovora u zemljišne knjige.
16. Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje novoizgrađene nekretnine?
Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, a kupac plaća i porez na promet nekretnina u iznosu od 5% ali samo na udio u zemljištu i komunalnom/vodnom doprinosu na temelju strukture cijene koju je prodavatelj novoizgrađene nekretnine duan iskazati u kupoprodajnom ugovoru i u valjanom računu.
17. Podlijeu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
Prodavatelj nekretnine podlijee plaćanju poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku između nabavne i prodajne cijene nekretnine.
18. Što je to najam/zakup nekretnina i na koji način se oporezuje najam/zakup nekretnina?
Ugovorom o najmu najmodavac se obvezuje predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu dok se ugovorom o zakupu zakupodavac obvezuje predati zakupniku određeni poslovni prostor, a zakupnik mu se obvezuje plaćati za to određenu zakupninu dakle razlika je u tome što se Ugovorom o najmu daje u najam stambeni prostor dok se Ugovorom o zakupu daje u zakup poslovni prostor.
Najam i zakup nekretnina oporezuje se prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, a ostvareni dohodak od najma ili zakupa oporezuje se Zakonom o porezu na dohodak ako je najmodavac fizička osoba koja je obveznik poreza na dohodak, ili Zakonom o porezu na dobit kada je najmodavac osoba koja je obveznik poreza na dobit.
Najam nekretnina koje se koriste isključivo za stanovanje ne podlijee oporezivanju PDV-om, budući da je izuzet od oporezivanja (čl.11. toč.1 Zakona).
19. Mogu li strani dravljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Dravljani i pravne osobe iz drava članica Europske unije mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina u Republici Hrvatskoj, osim poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih dijelova prirode, pod istim uvjetima što vrijede za stjecanje prava vlasništva za dravljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj.
Dravljani i pravne osobe iz drava koje nisu članica Europske unije mogu pod pretpostavkom uzajamnosti, ako zakonom nije drukčije određeno, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ali pod uvjetom da suglasnost za to izda
ministar pravosuđa Republike Hrvatske.
Ako dravljani zemalja koje nisu članice EU i pravne osobe koje nemaju sjedište u dravama članicama EU stječu vlasništvo nekretnine u Republici Hrvatskoj na temelju pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju ili na temelju pravomoćne sudske presude nije potrebna prethodna suglasnost ministra pravosuđa Republike Hrvatske.
20. Koliko iznosi agencijska provizija?
Ugovorna strana koja zatrai posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku naknadu koja je određena općim uvjetima poslovanja, a ona za PRODAVATELJA iznosi 2 - 3% + PDV od ugovorene kupoprodajne cijene (ovisno o vrsti sklopljenog Ugovora o posredovanju - kod isključivog Ugovora o posredovanju posrednička naknada iznosi 2%+PDV), dok za KUPCA posrednička naknada iznosi 1%+PDV od ugovorene kupoprodajne cijene.