05.01.2020

Dobro je znati!

1. Zašto je bitno provjeriti ima li nekretnina, koja se kupuje, uredne papire i zbog čega je vano kupovati samo nekretnine koje imaju uredne papire?
Načelo povjerenja u zemljišne knjige utvrđuje pretpostavku da je stanje u zemljišnim knjigama svima poznato, te se, u slučaju da se stvarno stanje razlikuje od onog upisanog u zemljišne knjige, stanje u zemljišnim knjigama uzima kao mjerodavno. Nitko se ne moe pozivati na to da mu nije poznato stanje u zemljišnim knjigama. Pri kupnji nekretnine obvezatno je provjeriti da je prodavatelj upisan kao vlasnik, u protivnom se kupac neće moći opravdavati nepoznavanjem stanja u zemljišnim knjigama. Prodavatelj nekretnine također mora provjeriti stanje u zemljišnim knjigama, da bi izbjegao moguće sudske sporove, ukoliko kupac ne bude u mogućnosti upisati pravo vlasništva nad kupljenom nekretninom.

2. Kako se moe provjeriti i dokazati stanje u zemljišnim knjigama?
Za dokaz vlasništva nad nekretninom mjerodavni su jedino ovjereni zemljišnoknjini izvaci (kolokvijalno nazvani i "vlasnički listovi") koje izdaje zemljišnoknjini odjel na zahtjev zainteresirane strane. Za izdavanje istog plaća se pristojba u iznosu od 20,00 kn. Također se na navedenom odjelu moe napraviti i uvid u dokumentaciju u svezi određene nekretnine, spise i ostale radnje poduzete u svezi odnosne nekretnine. Pored navedenog, na internet stranici (http://e-izvadak.pravosudje.hr) moe se provjeriti status nekretnina, no ti podaci su vjerodostojni samo ako je predmetna nekretnina upisana u zemljišno knjini uloak koji je verificiran, što znači da je prije objave podataka na internetu prošao postupak kontrole poduloška u digitalnom obliku. U tom slučaju izvadak nosi oznaku "zk uloak je verificiran", odnosno ako nije verificiran nosi oznaku: "zk uloak u prijepisu (NIJE VERIFICIRAN)", tada se stranka ne moe osloniti na objavljene podatke na internetu. U svakom slučaju sugeriramo da se stanje uvijek provjeri izravno na zemljišnim knjigama, a ne samo putem interneta.

3. Kako izbjeći prijevaru prilikom kupovine nekretnine?
Svakako je prije sklapanja ugovora o kupoprodaji potrebno provjeriti stanje u zemljišnim knjigama, odnosno utvrditi najmanje slijedeće podatke: da li je osoba od koje elite kupiti nekretninu upisana kao vlasnik, da li je nekretnina opterećena teretima i da li se u pogledu iste vodi spor koji bi mogao utjecati na vlasništvo ili neko drugo upisano pravo. Ako prodavatelj nije upisan kao vlasnik, potrebno je da moe prikazati tzv. "pravni slijed", odnosno dokumentirati način kako je stekao nekretninu. Ako je nekretnina opterećena teretima, kupac obavezno treba provjeriti da li isti sprečavaju podizanje bankovnog kredita te u zbirci isprava provjeriti trajanje tereta, iznose i sl., te ispitati eventualne mogućnosti brisanja istog, Ako se pak u pogledu nekretnine vodi spor, uputno je savjetovati se s odvjetnikom da izvrši uvid u taj spor i procijeni mogućnost da ishod spora utječe na pravo vlasništva ili drugo pravo. Kod nekretnina (stanova) u zgradama koje nisu etairane, postoji mogućnost da se zabiljebe, tereti i plombe ne odnose na etani dio koji se kupuje, no to treba prepustiti odvjetniku da provjeri. Također je uputno u ugovor staviti odredbu da prodavatelj jamči da ne postoje neupisani tereti, kako bi se izbjegla mogućnost da je prodavatelj npr. usmeno ugovorio pravo slunosti ili sl. Pored detaljne provjere svih podataka vezanih uz nekretninu, najbolja zaštita kupcu je da odmah po sklapanju ugovora i dobivanju tabularne izjave, preda prijedlog za uknjibu prava svog vlasništva, kako bi onemogućio da prodavatelj ponovno proda predmetnu nekretninu.

4. Kolika je cijena da odvjetnik sastavi ugovor, te javnog biljenika i troškova uknjibe?
Odvjetnički troškovi određuju se po Odvjetničkoj tarifi (objavljena u NN 91/04), a na temelju vrijednosti nekretnine. Troškovi biljenika ovise o tome kako se nekretnina kupuje: ako se ne kupuje putem bankovnog kredita onda se sastoje samo od troškova ovjere potpisa prodavatelja, otprilike 50 kn, a ako se kupuje putem kredita banke, onda postoji i trošak solemnizacije ugovora o hipoteci i popratnih dokumenata, koji se pak određuje po Javnobiljeničkoj tarifi, opet na temelju vrijednosti nekretnine. Za uknjibu prava vlasništva obvezno je platiti pristojbu u iznosu od 250,00 kn u korist dravnog proračuna, a ako odvjetnik sastavlja prijedlog za uknjibu, cijena prijedloga određuje se sukladno Odvjetničkoj tarifi.

5. Što je sve potrebno za uknjibu prava vlasništva?
Za uknjibu prava vlasništva potrebno je sljedeće:
a) originalni primjerak ugovora s ovjerenim potpisom prodavatelja
b) tabularna isprava (izričito ovlaštenje za uknjibu prava vlasništva) ukoliko se ne nalazi u ugovoru
c) ako je kupac fizička osoba: preslika domovnice (original se pokazuje na uvid)
ako je kupac pravna osoba: izvadak iz sudskog registra, ne stariji od 30 dana
d) 250,00 kn pristojbe
e) zahtjev za uknjibu (dostupan u obliku formulara na zemljišnoknjinom odjelu). Ako ga kupac podnosi osobno, onda se podnosi u 2 primjerka, od kojih se jedan s potvrdom o primitku vraća podnositelju zahtjeva, a ako se šalje poštom, dovoljan je jedan primjerak.

6. Gdje i kada se predaje zahtjev za uknjibu vlasništva nad kupljenom nekretninom?
Zahtjev se predaje zemljišno knjinom odjelu nadlenog općinskog suda područja kojemu pripada predmetna nekretnina, najbolje je odmah nakon sklopljene kupoprodaje i dobivanja tabularne izjave

7. Kako mogu provjeriti u kojoj je fazi moj predmet uknjibe?
Predani zahtjev dobiva Z - broj te se upućuje određenom referentu na rješavanje. Provjeru stanja rješavanja predmeta moguće je izvršiti putem telefona ili osobno u pisarnici, odnosno na prijemnom šalteru koji se nalaze u sklopu određenog zemljišno knjinog odjela. Stanje predmeta također se moe provjeriti i putem internet stranica zemljišnih knjiga (http://e-izvadak.pravosudje.hr, pa "Ulaz", pa "Status zk predmeta") Također, moe se napraviti i uvid u spis na zemljišno knjinom odjelu nadlenog suda.

8. Je li prilikom kupoprodaje i uknjibe uvijek potreban odvjetnik? Mogu li kupiti ili prodati nekretninu na temelju obrasca ugovora iz Narodnih novina?
Formalno gledajući, za sklapanje kupoprodajnog ugovora, kao i postupak uknjibe prava vlasništva, nije potreban odvjetnik. Osoba moe sama sklopiti ugovor, kao i predati zahtjev za upis prava vlasništva nadlenim tijelima. Problem postoji, između ostalog zbog velikog broja nekretnina čije vlasništvo nije uredno regulirano, odnosno u zemljišne knjige nisu upisane osobe koje se predstavljaju kao vlasnici. Čest je slučaj kupovine nekretnina bez urednih dokumenata, gdje kupac ne moe upisati vlasništvo nad nekretninom, a ponekad čak niti stupiti u posjed iste. Posljedice takve kupovine mogu biti gubitak uloenog novca odnosno dugotrajne parnice upitnog ishoda. Ukoliko se ustanovi da prodavatelj nekretnine nije upisan u zemljišne knjige kao vlasnik iste, a upisani vlasnik ne eli pristati na izmjenu upisa osobe vlasnika, kupac odgovara za svoju neopreznost zbog pretpostavke načela povjerenja u zemljišne knjige. Tim se načelom utvrđuje da je svaka osoba duna znati sadraj zemljišnih knjiga, i ukoliko se stvarno stanje razlikuje od onog upisanog u zemljišnim knjigama, mjerodavno će biti stanje u zemljišnim knjigama. Obrazac iz Narodnih novina je standardni obrazac koji se moe primijeniti, no ukoliko kupac neće moći upisati pravo vlasništva nad nekretninom zbog pogrešnog popunjavanja obrasca ili drugih činjenica, opet će morati potraiti stručnu pomoć, a moguće da će već biti nanesena velika šteta. Dakle, kupovina nekretnina iziskuje krajnji oprez, te se kod tako velikih investicija preporuča pomoć odvjetnika kao stručne osobe koja se svakodnevno susreće s problematikom upisa, prepoznaje potencijalne poteškoće te moe pravodobno reagirati na nepravilnosti u postupku. S obzirom na poznavanje cjelokupne tematike i procedure upisa, proces uknjibe vlasništva time je znatno bri, jer i najmanje procesne nepravilnosti bitno odugovlače cijeli postupak.

9. Ako predam ugovor u Poreznu upravu, trebam li ga predavati i u gruntovnicu?
Predavanje ugovora na poreznu upravu je sasvim zasebni postupak od uknjibe prava vlasništva, te je moguće da je netko uknjien kao vlasnik, a nije platio porez i obratno. Ove dvije institucije naalost još ne surađuju, te predavanje ugovora jednoj nema učinka na drugu. Ugovore je potrebno predati i na gruntovnicu i na poreznu upravu, stoga uvijek pripremite više izvornika ugovora za kupca obzirom će samom predajom navedenim institucijama odmah ostati bez dva izvornika.