TRGOINVEST-LOGO-Sc

SAVJETI ZA SIGURNU KUPOVINU

FAQs - SAVJETI ZA SIGURNU KUPOVINU

Poštovani klijenti!


U opisanom tekstu Vam želimo približiti i pojasniti opće pojmove s kojima ćete se neizbježno susresti prilikom kupoprodaje, najma, zakupa i zamjene nekretnine, a kako bi vam olakšali istu odgovorili smo Vam na pitanja koja nam najčešće postavljate.

Nekretnina u stvarnom pravu označava česticu zemljine površine, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje (prije svega zgrada, kuća i sl.). Jednu nekretninu, u pravnom smislu, može činiti i više zemljišnih čestica upisano u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

Trava, drveće, plodovi i sve uporabljive stvari koje zemlja rađa na svojoj površini dijelovi su te nekretnine sve dok se od zemlje ne odvoje. Što je na površini zemlje, iznad ili ispod nje izgrađeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane, ili je u nekretninu ugrađeno, njoj dograđeno, na njoj nadograđeno ili bilo kako drukčije s njom trajno spojeno, dio je te nekretnine sve dok se od nje ne odvoji. No, nisu dijelovi zemljišta one zgrade i drugo što je s njim spojeno samo radi neke prolazne namjene.

Zemljišne knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisuju nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama. Zemljišne knjige, izvaci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje zemljišta. Zemljišne knjige se temelje na podacima katastarske izmjere.

Katastarski plan skupni je grafički prikaz katastarskih podataka koji obvezno sadrži podatke o brojevima katastarskih čestica, međama i drugim granicama katastarskih čestica, granicama načina uporabe dijelova katastarskih čestica, zgradama i drugim građevinama, kućnim brojevima zgrada i nazivlju (rudinama, ulicama, trgovima i drugom nazivlju). Katastarski plan čuva se i održava u katastarskim uredima.

Katastarski planovi su kroz povijest nastajali kao proizvod različitih izmjera zemljišta, u različitim koordinatnim sustavima, te su čuvani i održavani u analognom obliku. Svi ti analogni katastarski planovi prevedeni su u digitalni oblik, pri čemu se stanje s papira raspoloživim tehnologijama vjerno kopiralo u digitalni oblik. Danas se katastarski plan kao proizvod katastarske izmjere izrađuje u digitalnom obliku.

Na katastarskim planovima su katastarske čestice prikazane tako da se vide njihove granice, zgrade koje su na njima izgrađene i brojevi katastarskih čestica. Iz katastarskog plana se izdaje javna isprava „Kopija katastarskog plana", kojom se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu.

Založno pravo ili hipoteka je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari (zalogu) koje ovlašćuje svog nositelja (založnoga vjerovnika) da određenu tražbinu, ne bude li mu o dospijeću ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, a njezin svagdašnji vlasnik (založni dužnik) dužan je to trpjeti.

Založno pravo osniva se na određenoj stvari ili pravu kao zalogu na temelju pravnoga posla osobe čiji je zalog (dobrovoljno založno pravo), sudske odluke (sudsko založno pravo) ili zakona (zakonsko založno pravo).

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine u svrhu plaćanja poreza na promet nekretnina određuje nadležna ispostava porezne uprave u mjestu gdje se nekretnina nalazi prema svojim "tablicama", dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

Svi građani Republike Hrvatske ili oni koji imaju hrvatsko državljanstvo mogu bez ikakvih zapreka stjecati pravo vlasništva na nekretninama u R. Hrvatskoj.
Prema odredbama Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju (SSP) državljani EU-a izjednačavaju se s hrvatskim građanima u pravu na stjecanje nekretnina, osim kada je riječ o poljoprivrednom zemljištu i o područjima koja su zaštićena Zakonom o zaštiti prirode.
Strani državljani koji u Republici Hrvatskoj imaju otvorenu tvrtku mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj na ime tvrtke.
Strane fizičke i pravne osobe ne mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama koje su od strateškog interesa za Republiku Hrvatsku, poljoprivrednom zemljištu, nekretninama koje se nalaze na zaštićenim djelovima prirode, šumama i šumskom zemljištu.

Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

Kapara je određeni iznos novca ili drugih zamjenjivih stvari koji jedna ugovorna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen.
Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, a sukladno zakonskom maksimumu.

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara.

KOJA DOKUMENTACIJA NAM JE POTREBNA ZA SIGURNU KUPOPRODAJU NEKRETNINE

VLASNIČKI LIST ILI IZVADAK IZ KNJIGE POLOŽENIH UGOVORA
RIJEŠENJE O OTKUPU S ANALITIČKOM KARTICOM O STANJU DUGA - za stanove koji su u postupku otkupa
ENERGETSKI CERTIFIKAT
TLOCRT STANA.

VLASNIČKI LIST – KOPIJA KATASTARSKOG PLANA
ENERGETSKI CERTIFIKAT
GRAĐEVINSKA DOZVOLA / RIJEŠENJE O UVJETIMA GRADNJE / POTVRDA GLAVNOG PROJEKTA ili POTVRDA DA JE KUĆA IZGRAĐENA PRIJE 15. veljače 1968.godine
PROJEKTNA DOKUMENTACIJA NA OSNOVU KOJE JE DOBIVENA GORE NAVEDENA DOZVOLA / RIJEŠENJE / POTVRDA
UPORABNA DOZVOLA (ukoliko postoji)
SNIMAK POSTOJEĆEG STANJA (od strane ovlaštene osobe / da se potvrdi da je u stvarnosti u skladu sa projektima / dozvolom i na taj način kupac točno zna šta kupuje!)
AKTI ZA UPORABU, Sukladno čl. 116. Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 90/11), za upis zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine, potrebni su jedan od iduće navedenih akata:

UPORABNA DOZVOLA
ZAVRŠNO IZVJEŠĆE NADZORNOG INŽENJERA,
UVJERENJE ZA UPORABU
GRAĐEVINSKA DOZVOLA (PRAVOMOĆNA), ODNOSNO DRUGI ODGOVARAJUĆI AKT IZDAN DO 19. LIPNJA 1991.G. SA POTVRDOM GRAĐEVINSKE INSPEKCIJE DA NIJE U TIJEKU POSTUPK GRAĐEVINSKE INSPEKCIJE
POTVRDA UPRAVNOG TIJELA NADLEŽNO ZA POSLOVE GRADITELJSTVA DA SE ZA UPORABU GRAĐEVINE NE IZDAJE AKT O UPORABI
DOZVOLA ZA UPOTREBU
UVJERENJE KATASTARSKOG UREDA, ODNOSNO SREDIŠNJEG UREDA DRŽAVNE GEODETSKE UPRAVE DA JE ZGRADA IZGRAĐENA DO 15. VELJAČE 1968.G.
GRAĐEVINSKO – POLJOPRIVREDNO ZEMLJIŠTE
VLASNIČKI LIST
KOPIJA KATASTARSKOG PLANA
POSJEDOVNI LIST – UKOLIKO POSTOJI LOK.DOZVOLA/ GRAĐ.DOZVOLA/ RIJEŠENJE O UVJETIMA GRADNJE/ POTVRDA GLAVNOG PROJEKTA – IZVOD IZ URBANISTIČKIH UVJETA
IDENTIFIKACIJA (ukoliko je potrebna)
SNIMAK POSTOJEĆEG STANJA + ISKOLČENJE TERENA (od strane ovlaštene osobe/da se potvrdi da je sve u stvarnosti u skladu sa katastrom kao i sa upisanom kvadraturom / na taj način kupac točno zna što kupuje!)

DOBRO JE ZNATI

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:
1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla,
2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
3. izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini i upozoriti nalogodavca na:
– očite nedostatke i moguće rizike u svezi s neuređenim zemljišnoknjižnim stanjem nekretnine,
– upisana stvarna prava ili druga prava trećih na nekretninu,
– pravne posljedice neispunjavanja obaveza prema trećoj strani,
– nedostatke građevne i uporabne dozvole sukladno posebnomu zakonu,
– okolnosti obveze primjene prava prvokupa i ograničenja u pravnome prometu sukladno posebnim propisima.
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
5. omogućiti pregled nekretnina,
6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao,
7. čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište,
9. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.
Posrednik iznimno može, u ime i za račun nalogodavca, zaključiti ugovor o posredovanju samo ako je nalogodavac za to izdao posebnu punomoć.

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito sljedeće:
1. obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te ako posjeduje dati posredniku na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet ugovora te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani,
2. dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora te upozoriti posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
3. osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanoga posla razgledanje nekretnine,
4. obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini što posebno uključuje opis nekretnine i cijenu,
5. nakon sklapanja posredovanoga pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao sklopiti posredovani pravni posao, ako su posrednik i nalogodavac ugovorili da se pravo na plaćanje posredničke naknade stječe već pri sklapanju predugovora, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,
6. ako je to izričito ugovoreno naknaditi posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
7. obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama povezanim s poslom za koji je ovlastio posrednika, a posebno o promjenama povezanim s vlasništvom na nekretnini.

Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je. Nalogodavac će odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan naknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti veći od posredničke naknade za posredovani posao.

(1) Ugovorom o posredovanju nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika (isključivo posredovanje), koja obveza mora biti izričito ugovorena.
(2) Ako je za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopio mimo posrednika pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je posredniku platiti stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja. Ako visina posredničke naknade nije ugovorena, nalogodavac je posredniku dužan nadoknaditi stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja koji ne mogu biti veći od posredničke naknade za posredovani posao.
(3) Prilikom zaključivanja ugovora o isključivome posredovanju posrednik je dužan posebno upozoriti nalogodavca na značenje i pravne posljedice te klauzule.

(1) Ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana.
(2) Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.
(3) Ako u roku ne dužem od vremena trajanja sklopljenog ugovora o posredovanju nakon prestanka tog ugovora nalogodavac sklopi pravni posao koji je pretežito posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim ako ugovorom nije drukčije ugovoreno.
(4) Odredbe stavka 2. i 3 ovoga članka odnose se i na prestanak ugovora o isključivome posredovanju.

NALOGODAVAC je dužan u slučaju da sam pronađe kupca za nekretninu koja je predmet posredovanja, obavjestiti POSREDNIKA najkasnije u roku od 7 (sedam) dana o promjeni stanja nekretnine za koju se posreduje.
NALOGODAVAC je dužan POSREDNIKU, ukoliko bez objektivnog razloga odustane od prodaje, naknaditi učinjene troškove nastale u svezi predmetnog poslovanja, a koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade.

Posrednik koji poslove posredovanja obavlja za nalogodavca koji želi ostati nepoznat nema obvezu prema trećoj osobi, koja bi s nalogodavcem željela sklopiti pravni posao, otkriti identitet nalogodavca sve do sklapanja pravnoga posla.

(1) Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju (u daljnjem tekstu: naknada), a ona iznosi :
- za posredovanje prilikom prodaje nekretnine naknada iznosi 3% od postignute cijene nekretnine (naplaćuje se od prodavatelja – NALOGODAVCA) - za posredovanje prilikom kupovine nekretnine naknada iznosi 1% od postignute cijene nekretnine (naplaćuje se od KUPCA) - za posredovanje prilikom zamjene nekretnina naknada iznosi 2% naplaćuje se od svake ugovorne strane u zamjeni, a postotak se računa od vrijednosti nekretnine koju je ugovorna strana stekla zamjenom nekretnina - za posredovanje prilikom NAJMA i ZAKUPA nekretnine naknada iznosi 100% mjesečne najamnine/zakupnine za svaku ugovornu stranu, a naplaćuje se od svake ugovorne strane pod uvjetom da je ugovor o najmu/zakupu sklopljen na min. 12 mjeseci - za isključivo posredovanje (ekskluzivno posredovanje) prilikom prodaje nekretnine naknada iznosi 2% od postignute cijene nekretnine (naplaćuje se od prodavatelja – NALOGODAVCA) - POSREDNIK ima pravo i na naknadu troškova posredovanja samo ako su troškovi ugovoreni Ugovorom o posredovanju, a tu spadaju : troškovi marketinga (objavljivanja nekretnine u javnim glasilima, teletextu TV-a, internetu i sl.), troškovi izlaska na teren ako se nekretnina nalazi na većoj udaljenosti od 3 km od grada Slavonskog Broda, troškove mišljenja – procjene o vrijednosti nekretnine i sl. - naknada za posredovanje može se iznimno i posebno odrediti u nižem iznosu od navedenog ako se radi o prodaji većeg broja nekretnina od strane NALOGODAVCA ili o posebnim uvjetima. Isto će biti definirano Ugovorom o posredovanju

U CIJENU POSREDNIČKE NAKNADE NIJE UKLJUČEN PDV 25 %. (2) Visina naknade po Zakonu ne smije prelaziti 6% kupoprodajne cijene nekretnine.

- izradu potrebitog Ugovora od strane ovlaštenog odvjetničkog ureda s kojim imamo Ugovor
- predaju dokumentacije s prijedlozima (Ugovora o kupoprodaji ili zamjeni nekretnine, Ugovora o kreditu, Tabularne isprave ili dr. vrste isprava) na Z.K. odjel Općinskog suda u Slavonskom Brodu odmah po ovjeri dokumenata kod javnog bilježnika
- izradu Porezne prijave s Zahtjevom za oslobađanje plaćanja poreza na promet nekretnina (ukoliko su ispunjeni uvjeti) te predaja istih u nadležnu ispotavu MINISTARSTVA FINANCIJA – POREZNE UPRAVE (Isto obuhvaća kupoprodaju ili zamjenu nekretnine te najam ili zakup nekretnine)

Za sve opisane poslove posrednička naknada se naplaćuje u cijelosti kod primitka kapare (predujma) ili primitka bilo kakove novčane obveze (akontacije, depozita i sl) odnosno kod potpisivanja predugovora ili Ugovora o kupoprodaji nekretnine, Ugovora o najmu ili zakupu nekretnine, a sve prema ispostavljenom R-1 računu od strane POSREDNIKA osim ako se kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćuje putem kredita poslovne banke.
Ako POSREDNIK ne ispostavi NALOGODAVCU valjani R-1 račun, isti nije obvezan platiti POSREDNIČKU NAKNADU.

(1) Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.
(2) Posrednik ne može zahtijevati djelomično plaćanje naknade unaprijed, odnosno prije sklapanja ugovora, odnosno predugovora u skladu sa stavkom 1. ovoga članka. Troškove dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja posrednik može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to posebno ugovoreno između posrednika i nalogodavca.
(3) Nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naknadu u roku ne dužem od vremena trajanja sklopljenog ugovora, ako ugovorom nije drukčije ugovoreno, i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je pretežito posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.
(4) Posrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako s nalogodavcem sam kao stranka sklapa ugovor koji je bio predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem sklopi agent koji za posrednika obavlja poslove posredovanja, ali ima pravo tražiti naknadu štete od zaposlene osobe sukladno propisima o radu.

Za sve ostale odnose koji nisu definirani ovim Općim uvjetima poslovanja ili Ugovorom o posredovanju, primjenjivat će se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i Zakona o obveznim odnosima.
U slučaju spora proizašlog između ugovornih strana, a koji se ne bi mogao sporazumno rješiti, nadležan je Općinski sud u Slavonskom Brodu.